日本的900万套空屋没人要，年轻人称为鬼屋，指望靠外国人接盘？_房屋_房产_问题

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文|吃肉

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如果有人告诉你，他们将免费送你一套房子，你会相信吗？

这种“突如其来的好运”竟然在日本发生了。

根据日本总务省的最新数据，截至2023年10月，日本的空置房屋总数已经突破了900万套。

为了应对日益严峻的空屋问题，日本政府专门设立了“空屋银行”，以极其低廉甚至免费的价格向公众提供这些空房，无论是日本国籍的居民还是外国人，只要符合条件，都可以申请这些房屋。

那么，为什么日本政府对空屋问题如此头痛呢？为何日本民众对这些几乎免费的房产没有兴趣？又该由谁来接手日本未来将面临的数百万空屋呢？

回顾历史，日本的房地产市场曾经异常火爆，如今的空屋问题却让政府感到极大的困扰。

二战结束后，随着年轻一代拼搏努力，日本经济迅速崛起，许多人对经济未来充满信心，把房地产视为一种稳健的投资方式。除了购买自己的住房，许多人还趁着郊区地价较低时，购买了郊区的房产，计划将这些房子留给未来的子孙。

到1973年，由于日本人对购房的狂热，房屋总数很快超过了家庭数量，空屋率达到了5.5%。

然而，到了90年代，随着亚洲金融危机的爆发，房地产市场迅速降温，郊区的房产没有迎来预期中的开发热潮，反而被年轻人弃置。

随着上一代人逐渐老去并搬离，继承者们并未入住这些贬值的郊区房产。年轻人纷纷涌向东京、大阪等大城市，导致这些老房子年久失修，成为废弃的历史遗迹。

到了2018年，日本的空屋数量达到了846万套，空屋率高达13.6%，意味着每100座房屋中就有将近14套空置房屋，这一比例远高于同时期的韩国（6.7%）和英国（2.5%）。

然而，除了大城市人口涌入导致的空屋问题，人口减少所带来的空屋问题更加令日本政府头痛。

日本的低婚率和晚婚现象导致了少子化问题，成为社会的重大难题。自2009年起，日本人口每年减少约20万，到了2023年，日本的新生儿数量创下了历史新低。这意味着随着人口的不断减少，未来将会有越来越多的房产成为无人居住的空房。

如果按照这种趋势发展，到2038年，预计日本将有2200万套空置房屋，占日本所有房屋的30%。

然而，为什么日本人对这些空屋漠不关心呢？

主要原因是这些房产已经成为了一种“负担”。随着房屋的老化，其价值不断贬低，而维护费用却逐年上涨。对于那些继承了这些房产的年轻人来说，花费大量资金去修缮一个他们根本不打算居住的房子，显然不合算。

这些房屋因年久失修，杂草丛生，成了害虫的栖息地，治理难度大增。此外，荒废的房屋还经常成为火灾隐患，空置的房屋也常常成为犯罪活动的藏匿之地。

然而，如果这些房屋无人居住，是否应该直接拆除呢？

问题是，日本现行的《不动产登记法》并不允许这么做。许多空屋的土地登记所有人早已去世，如果政府想拆除这些房子，首先需要找到这些房屋的继承人。

继承人可能不在当地，甚至已经移居国外，而日本的继承登记程序复杂，需要提交大量材料，继承人还需要支付土地税等一系列费用，这使得拆除程序变得异常繁琐。

即使继承人找到并完成了继承登记，税收政策也为政府拆除这些空屋设置了障碍。

在日本，拥有建筑物的“住宅用地”享有税收减免，空地税率是住宅用地的六分之一。如果拆除房屋，继承人需要承担6倍于空地的税金，这让很多人不愿意承担这些额外的费用。

尽管日本政府出台了相关政策，要求强制继承权登记并取消对空屋的税收减免，但效果仍然不明显，空屋问题依旧没有得到根本解决。

面对长期未能解决的空屋问题，日本政府转变思路，将目光投向了外国人。

日本政府成立了“空屋银行”，以低廉甚至免费的价格提供空屋，吸引民众，甚至包括外国人，来购买和使用这些房产。

然而，面对低价甚至免费的房产，日本人依然没有太多兴趣，反倒是吸引了大量外国人。

许多在本国买不起房的外国人，纷纷来到日本购买这些便宜的房产。来自英国、法国、美国、加拿大等国的买家不远万里，前来日本购房。

比如在法国，购买一个车库可能需要花费10万美元，而在日本，只需3.3万美元就能买到一整套房产。

虽然房价便宜，但买家仍需面对比房价还要高得多的房屋改造和修缮费用，这些费用才是购房过程中的主要支出。

有买家算过账，在日本购房的总费用，包括购房款和修缮费用，实际上比在自己国家购买一套新房的花费还要低。此外，日元贬值进一步降低了购房成本，这促使不少外国人毫不犹豫地购买这些空房用于自住。

还有一些外国购房者购买空房并非为了自己居住，而是将房屋改造为民宿，出租给游客，从中赚取租金。这也催生了一些专门为外国人对接空屋买卖的中介和英语网站。

然而，相比外国人对空屋的投资热情，日本人对这些空房依然保持冷漠态度。

因为大部分空屋都位于偏远地区，远离城市中心，生活不便，交通不畅，且管理和修缮问题突出。空房的投资价值远不如外国人预期的那么乐观。

虽然日本也有一些敏锐的投资者，但他们大多集中在大城市，而并未将目光投向这些空屋。如果这些空房真有投资价值，为什么日本人自己不抢着消化，而是将这些便宜的房产让给外国人呢？

因此，房地产投资仍需谨慎，切勿因便宜而冲动购买。买房前，切记谨慎评估，避免“捡便宜”时成为了负担，最终难以脱身。